Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!
Останнім часом з'явилося багато нових слів, значення яких далеко не завжди зрозуміле відразу. Одне з таких – девелопмент та девелоперська компанія. По рекламі можна зрозуміти, що вони пов'язані з будівництвом, але чому ж не назвати їх будівельником та будівельною компанією? А тому що будівництво - тільки частина завдань, які девелопери виконують. Що таке девелопмент, чим займається девелопер
Само слово «девелопмент» - транслітерація англійського development, найпоширеніший переклад якого - розвиток (зростання).
Девелопмент - це підприємницька діяльність, пов'язана зі створенням об'єкта нерухомості, реконструкцією або зміною існуючої будівлі або земельної ділянки, що призводить до збільшення їх вартості.
Відповідно, мета девелоперської компанії, збільшення вартості нерухомості та вигідний її продаж.
Чим тоді девелопер відрізняється від забудовника? Тим, що забудовник лише реалізує проект – веде безпосередньо будівельні роботи, можливо, із залученням коштів. Тоді як девелопмент передбачає повний цикл - від задуму до кінцевої реалізації. Тобто девелоперська компанія займається:
- Розробкою ідеї. Це може бути комерційний об'єкт – офісна будівля, торговельний комплекс тощо. Може бути новий блок будинків, як приватних, так і багатоповерхових.
- Аналізом ситуації. Прораховується наскільки ця ідея може виявитися ліквідною, термін окупності, можливі прибутки та ступінь ризику. За цими даними приймається рішення про доцільність реалізації проекту.
- Пошуком майданчика для будівництва (будівлі під реконструкцію), придбанням прав.
- Створенням проекту.
- Пошук підрядника для будівництва або реконструкції об'єкта.
- Контролем процесу будівництва.
- Пошуком покупців чи орендарів.
- Управлінням об'єктом.
Це і є девелоперський проект. Якщо коротко – придумали, оцінили ефективність, знайшли місце та реалізували. Виходить, що девелоперська компанія – це організація, яка повністю відповідає за весь цикл будівництва – від ідеї до кінцевої її реалізації. А забудовник тільки будує, його може найняти девелоперська компанія саме для будівництва. Тобто він виконує тільки частину проекту.
Як розумієте, повна реалізація проекту - великий ризик. Фінансують проекти такі компанії або самі, або із залученням коштів. Можливе пайове будівництво. Але свої гроші вони також вкладають, а прибуток отримають лише на стадії реалізації - від продажу та оренди.Види та особливості девелоперської діяльності
Якщо говорити про завдання девелопменту загалом – це збільшення вартості будівлі, комплексу будівель, ділянки землі. Один із напрямків - реконструкція. Це девелопмент на вторинному ринку. Найчастіше діяльність пов'язана зі зміною призначення будівлі. Купується стара будівля або група, повністю перебудовується, потім або продається, або експлуатується самою компанією.
Якщо говорити про будівництво «з нуля», то завдання девелоперської компанії в цьому випадку – побудувати максимально ліквідну будівлю. У будь-якому випадку необхідно знати ринок, тенденцій його розвитку. Обов'язкове знання будівельних технологій, наявність досвідчених маркетологів та менеджерів. Найчастіше девелоперський проект – будівництво не однієї будівлі, а цілої групи чи селища. Тоді до проекту входить і створення інфраструктури. Загалом структура компанії може бути різною - під завдання, які вона береться реалізовувати.
Є два типи девелоперських компаній:
- Fee development (фії девелопмент).
- Speculative development (спекулейтив девелопмент).
Якщо організація працює за принципом Fee-девелопменту, вона реалізує проекти для замовника. В цьому випадку ризики девелоперської компанії менші, оскільки кошти зазвичай вкладає замовник. Інтерес замовника в тому випадку в тому, що у девелоперів налагоджені відносини з професіоналами для реалізації будь-якої частини проекту. Вони або містять штат (дуже рідко), або делегують виконання певної задачі спеціалізованої компанії. Але самі мають спеціалістів, які відстежують якість виконання робіт. У зв'язку з цим ризики менші, прибуток на вкладення вищий.
Девелоперські Speculative-компанії будують для себе. Не збираються продавати об'єкти, а залишають їх у управлінні.У такому разі зацікавленість у якісному виконанні проекту вища – адже доведеться всі проблеми з експлуатації вирішувати самостійно. Але й ризики вищі, відповідно, вартість квадратного метра також. Зате результат з великою ймовірністю буде кращим.
Девелопмент земельних ділянок
Девелопмент землі або Ленд-девелопмент (від англійської Land - земля) - це такий вид діяльності, що передбачає підвищення вартості земельної ділянки. Зазвичай ця діяльність пов'язана зі зміною призначення ділянки, її поділу на дрібніші ділянки, підведенням комунікацій з подальшим продажем під забудову. Причому найчастіше такі ділянки купують девелопери-будівельники для реалізації своїх проектів. Якщо коротко, то схема саме така.
У результаті дій ленд-девелопера звичайна земельна ділянка перетворюється на готовий до початку будівництва майданчик, що важливо з оформленими документами. Необхідно лише оформити зміну правовласника.
Чому цей вид діяльності виділено в окрему групу? Тому що це тривалий та складний процес. Наприклад, процедура зміни призначення може тривати не один рік. На цьому етапі потрібно зібрати до 250 підписів. Сума платежів (офіційних та неофіційних) теж вражає. Саме цей вид діяльності вважається найбільш ризикованим. Оскільки необхідно мати уявлення не лише про тенденції ринку, а й про стратегію розвитку регіону, платоспроможність майбутніх клієнтів, заплановані зміни в нормативній та законодавчій базі та ще масу важко прогнозованих речей.
Вибираючи ділянку землі для своєї діяльності, девелоперська фірма спочатку визначається з тим, кому може бути цікавий даний проект – визначається група потенційних споживачів. Відповідно рівень дизайну ландшафту, будівель та інфраструктури планується суворо відповідно до класу клієнтів.
Одночасно продумується план залучення коштів інвесторів, оскільки власні вкладені кошти компанії зазвичай становлять 20-30% від суми.Пильна увага приділяється екологічному стану розглянутого майданчика, можливість та перспективи розвитку транспортного сполучення з сусідніми міськими районами та центром.
Як вибрати девелопера
Надійність девелоперської компанії визначається кількістю успішно реалізованих проектів. Саме це основне мірило успіху та надійності. Зрозуміло, що зазвичай це великі та «старі» гравці, які на ринку вже багато років. Саме в цьому полягає складність розвитку цього сегменту ринку: молодим організаціям дуже нелегко увійти в бізнес. Крім того, що потрібний дуже чималий капітал, потрібні напрацьовані зв'язки, штат фахівців та потенційних замовників. При цьому реалізація готових проектів може бути не такою успішною не через низьку якість роботи, а через відсутність авторитету та імені, низький рівень довіри.
У кожному регіоні свій рейтинг девелоперських компаній.Великі і відомі у всіх на слуху, вони можуть одночасно вести кілька великих проектів, оскільки завдяки імені легко залучають кошти інвесторів. Якщо ви плануєте вкласти гроші в об'єкт, що будується, саме таку компанію - з ім'ям, великою кількістю побудованих і зданих в експлуатацію об'єктів - і варто шукати.
У великих містах таких девелоперських компаній чи проектів може бути декілька. Щоб вибрати, порівнюйте привабливість об'єкта саме собі. При цьому треба оцінювати не лише з точки зору необхідних коштів, а й з точки зору можливого зростання вартості вашого "шматка" нерухомості. Якщо поруч або неподалік реалізуються інші проекти, швидше за все, вартість зростатиме швидко, так само як і покращиться сполучення з іншими районами та центром, іншими містами.
І ще порада: не полінуйтеся, поїдьте на вже здані об'єкти, обраних компаній. Подивіться, подивіться як все влаштовано, зручно чи ні, подобається вам те, що ви бачите чи не подобається.Зверніть увагу на те, в якому стані будівлі за кілька років після здачі. Адже справа не тільки в керуючій компанії, але і в якості проекту, у дотриманні технологій та використанні нормальних матеріалів. Загалом, складових успіху та авторитету багато. Грунтуватися лише на обіцянках та рекламних проспектах - наражати свої гроші на невиправданий ризик. Оцінивши результати роботи простіше ухвалити рішення. І, що важливіше, бути впевненішим у результатах, а це багато чого варте.