Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Придбання будинку пов'язане з досить високим ризиком, адже угода ця вимагає значних фінансових витрат. Щоб не втратити вкладені кошти, слід дуже скрупульозно вивчити всю документацію на об'єкт. Однак не менш важлива і перевірка технічного стану будинку. В іншому випадку незабаром після переїзду з'ясується, що у вашого нового сімейного гніздечка протікає дах, підвал після кожного дощу перетворюється в басейн, а тріщина на стіні розростається з лякаючою швидкістю.

Неспеціалісту складно розібратися у всіх тонкощах будівельної справи, але сподіваємося, що наші поради допоможуть вам не помилитися і зробити правильний вибір. І тоді ваша радість від покупки нового житла не буде затьмарена неприємними сюрпризами і вам не доведеться за свій рахунок усувати недоробки, які захоче передати вам у спадок попередній власник. На що звернути увагу при покупці будинку із земельною ділянкою і як не випустити з уваги важливі моменти - читайте в даній статті.

Правила огляду будинку

Оцінити якість будівлі під силу тільки професіоналові. Причому шукати його по знайомих або безкоштовним оголошенням в газеті вам не доведеться, оскільки сьогодні існують цілі фірми, що займаються будівельною експертизою. Фахівці визначать всі найбільш важливі характеристики конструкції, наприклад, теплопровідність і несучу здатність стін, перекриттів і фундаменту, вологість матеріалів, наявність прихованих тріщин і інших дефектів, ефективність використовуваного інженерного обладнання і т.д. і т.п. В результаті ви отримаєте висновок про реальний стан об'єкта і кошторис витрат на «доведення до розуму». Цим висновком можна оперувати в процесі торгу з господарем будинку.

Виклик фахівця обійдеться вам в досить велику суму. Втім, при покупці будинку вартістю в кілька мільйонів економити на перевірці якості того, що ви купуєте, просто недалекоглядно. Однак велика ймовірність, що, ознайомившись з висновком експертизи, ви приймете рішення відмовитися від покупки даної нерухомості. А це означає, що в подальшому доведеться викликати експертів ще і ще, вже на інші об'єкти.

Хочете заощадити кілька десятків тисяч рублів? Зробити попередні висновки про придатність будинку для житла можна і самостійно. Найбільш логічна послідовність дій досить проста. Ви, керуючись нашими рекомендаціями, оглядаєте зацікавив вас будинок (швидше за все навіть не один, а кілька) і тільки в тому випадку, якщо якихось серйозних недоліків виявити не вдалося і вас все задовольняє, залучаєте експерта для професійної оцінки об'єкта.

1. Дивитися будинок краще навесні, в період активного танення снігу і підвищеної вологості грунту. Багато допускаю помилку, відправляючись на огляд в зимовий час. У цьому, звичайно, є свої плюси, зокрема ви зможете переконатися в тому, що опалювальна система функціонує нормально. Але в той же час взимку складніше оцінити загальний стан будинку. Сніг приховає від вашого погляду руйнується фундамент будинку і потрісканий шифер на даху. Чи не помітите ви і звалище в дальній частині двору. Навесні ж всі ці вади розкриються, а сніг, що тане і грунтові води відразу покажуть слабкі місця конструкції.

2. Багато людей вкрай негативно ставляться до будь-яких речей, що було у використанні, категорично відмовляючись «доношувати» за кимось. Але при виборі житла їм краще переглянути свої погляди. Віддавати перевагу слід домівках, в яких вже деякий час проживали люди. Справа в тому, що в переважній більшості випадків будівництво «для себе» і «на продаж» - це два різних рівня якості. Якщо власник будинку жив в ньому, це може служити певною гарантією якості.

3. Не варто сподіватися, що власник будинку чесно розповість вам про існуючі недоліки свого житла, адже він зацікавлений у швидкій і вигідною його продажу. Вам належить докопатися до істини самостійно. Дуже корисна буде, наприклад, задушевна бесіда з сусідами. Вони бачили, як будувався будинок і що знаходиться під обробкою, і, будучи особами незацікавленими, можуть розповісти багато цікавого, про що господар віддасть перевагу промовчати або навмисно приховати.

4. Оцінювати потрібно не тільки сам будинок, а й його розташування, і прилеглий до нього ділянку. Чи немає на території зайвої вологи? Чи не прихований чи будинок від сонячних променів деревами або сусідніми будівлями? Наскільки зручні під'їзди? Чи не розташовуються чи поблизу високовольтні лінії електропередач або промислові об'єкти?

5. Оглядаючи будинок, записуйте виникли у вас питання, щоб не забути поставити їх фахівця. Фотографуйте сумнівні з вашої точки зору місця.

Звичайно, значна частина виявлених вад може бути усунена, але це зажадає від вас додаткових фінансових вкладень, а значить, може стати підставою для перегляду остаточної ціни.

Знайомство з плануванням

Будинок - це не просто квадратні метри. Комфорт залежить не стільки від загальної площі, скільки від правильного планування житлового простору. На що звернути увагу при покупці будинку? Які моменти особливо важливі?

Зручним будинком можна назвати той, в якому вдалося досягти правильного співвідношення відчуття простору і відокремленості. Добре, коли приміщення денного перебування - вітальня, хол, їдальня - плавно «перетікають» один в одного: це створить відчуття свободи і простору і позбавить вас від необхідності при пересуванні по будинку постійно відкривати двері. Одночасно з цим дуже важливо, щоб у кожного члена сім'ї була можливість при бажанні побути на самоті. Це, як мінімум, диктує необхідність наявності в будинку достатньої кількості спалень. Не обов'язково, щоб вони були великими: якраз навпаки, в маленькому приміщенні легше створити таке необхідне для відпочинку відчуття затишку. Бажано, щоб в будинку було якомога менше вузьких, довгих, темних коридорів.

Не варто забувати і про місця для зберігання домашнього скарбу - коморах, комірках, гардеробних. В іншому випадку, переміщаючись по будинку, ви будете постійно наражатися на одяг, невідповідну сезону, дитячі санки, банки для солінь … та хіба мало чого ще хочеться приховати до пори до часу з очей своїх і чужих. Оскільки багато комунікації приватного будинку, як правило, автономні, потрібно передбачити і техприміщення. Слід взяти до уваги, що комори і технічні приміщення не вимагають повноцінного опалення, що дозволяє вам істотно заощадити енергію.

Обов'язково зверніть увагу на сходи, що з'єднує поверхи. Звичайно, хочеться, щоб вона не «з'їдала» занадто багато корисного простору, але не слід забувати, що в разі пожежі це буде головний шлях евакуації з другого поверху. З цієї точки зору дуже бажано, щоб сходи не була занадто вузькою і крутий. Крім того, від крутизни драбини і наявності у неї надійного огорожі безпосередньо залежить величина ризику отримати серйозні травми при випадковому падінні.

Наскільки комфортно вам буде жити в новому будинку, в значній мірі залежить від ступеня його освітленості. Природного світла в житлових приміщеннях повинно бути багато. Зрозуміло, що сонячне світло проникає в житло через вікна, а значить, їх повинно бути досить багато. Втім, надмірно старатися теж не варто, адже надлишок вікон є однією з причин зниження еноргоеффектівності будівлі.

При визначенні найбільш оптимальної кількості вікон виходять з знайденої досвідченим шляхом величини: співвідношення площі вікон до площі підлоги повинно бути близько 1: 8.

Раз вже мова зайшла про вікна, варто сказати кілька слів про так званих будинках з другим світлом. Це будівлі, в яких частина міжповерхового перекриття відсутня, а на всю стіну знаходяться в цьому місці приміщень (як правило, це вітальня або хол) зі збільшеною вдвічі висотою стель розташовується велика панорамне вікно. Безперечно, виглядає це ефектно, однак на практиці виявляється не дуже раціонально: такий будинок має більший опалювальний обсяг і меншу корисну площу. І, звичайно ж, неодмінна умова для такого будинку - гарний вид з вікна, інакше нема чого створювати такий огляд.

І в завершенні згадаємо про гаражі, наявному в будь-якому сучасному заміському будинку. Дуже часто під гараж відводиться частина першого поверху. Це, безсумнівно, зручно: ви можете спуститися до своєї «залізної конячці» безпосередньо з дому, не встигнувши замерзнути в зимову холоднечу або забруднитися взуття брудом в осінню негоду. Однак є у подібного підходу до планування і свої підводні камені. Вбудований в будинок гараж вимагає наявності хорошої вентиляції, в іншому випадку запах бензину і вихлопних газів буде відчуватися в житлових приміщеннях (недарма нормативи забороняють розташовувати над гаражем спальні). Якщо ж гараж прибудований до будинку і вже тим більше знаходиться на деякому віддаленні від нього, проблем погіршення якості повітря не виникає.

Перевірка даху будинку

Дуже часто горище будинку перетворюється на звалище нікому не потрібних речей - його облаштування господарі залишають на потім, знаходячи безліч інших, більш важливих справ. Навряд чи ви відчуваєте велике бажання бродити серед вкритих товстим шаром пилу коробок, старих валіз, залишків будматеріалів та іншого скарбу. Однак піднятися на горище необхідно.

Саме по горищі можна судити про стан даху. Ідеально, якщо його огляд збігся з дощовою погодою - все дефекти стануть чітко помітні. Але навіть якщо з погодою вам «не пощастило», досить просто уважно озирнутися на всі боки. Сліди від патьоків, цвіль або грибок свідчать про те, що покрівельні роботи велися несумлінно, з грубим порушенням технології, в результаті чого дах протікає. Такий будинок не стане надійним захистом від негоди - відмовтеся від його покупки або ж готуйтеся до чималих витрат на ремонт.

Обов'язково зверніть увагу на те, чи правильно влаштована система водостоку. Її недоліки можна виявити по податках на зовнішніх поверхнях стін, а також по канавках, вимитим водою на землі. На перший погляд це здається несуттєвою дрібницею, проте неправильне стікання води під час дощу може з часом привести до руйнування фундаменту і стін будівлі.

Якість будівництва зовнішніх стін

Хочете дізнатися, чи зможе ваш новий будинок служити вашої фортецею? Тоді уважно огляньте зовнішні стіни на предмет тріщин. Причин появи тріщин на несучої конструкції безліч: неправильна усадка будинку, відсутність монолітних залізобетонних поясів у разі стін з газобетону і т. Д. Навіть якщо самі тріщини ви не помітите, про їх наявність можуть свідчити свежеоштукатуренние ділянки стін. Однак латання - це лише тимчасове вирішення проблеми, точніше навіть спроба створити видимість благополуччя. З великою ймовірністю тріщина дуже скоро з'явиться знову.

Зрозуміло, житло повинне бути не тільки міцним і надійним, але і теплим. Цегляні стіни, незалежно від їх товщини, в обов'язковому порядку утеплюються мінеральною ватою або пінопластом.

Стіни з газобетону можуть не утеплятися, але тільки в тому випадку, якщо їх товщина перевищує 400 мм. В іншому випадку використовується шар мінеральної вати. Пінополістирол для утеплення газобетону застосовувати не рекомендується, оскільки він має меншу паропроникністю, ніж матеріал стін, а значить, точка роси зміститься всередину. Згодом це може призвести до утворення конденсату і, як наслідок цього, до появи цвілі і грибка на внутрішній поверхні стін.

Часто за газобетон намагаються видати пінобетон. Вони трохи схожі зовні, але останній відрізняється більш високою теплопровідністю. Стіни з пінобетону обов'язково утеплюються мінеральною ватою шаром не менше 100 мм.

Великий і при цьому заслуженою популярністю користуються керамоблоки - матеріал, що зовні нагадує цегла, але з підвищеною пустотностью, а значить, з дуже низькою теплопровідністю.

Іноді конструкція будівлі робиться комбінованої: перший поверх будують з важкого матеріалу (наприклад, з цегли або керамічних блоків), другий - з легкого (наприклад, з газобетону). Цей підхід допустимо і навіть раціональний (але робити навпаки, як ви, напевно, здогадуєтеся, не можна). Якщо ж з матеріалів, сильно відрізняються по щільності, зроблений один поверх, чекайте нерівномірної просадки фундаменту.

Перекриття і підлоги будинку

Щоб оцінити якість перекриттів, в першу чергу погляньте на стелю нижнього поверху. Прогин перекриття - поганий знак. Можливою причиною цього може бути недостатня площа перетину балок. В цьому випадку з часом ситуація буде ускладнюватися, т. Е. Величина прогину збільшуватися. Зміцнення перекриття - заняття вкрай складне і дуже дороге.

З якого б матеріалу не було зроблено перекриття - залізобетон або дерево, воно повинно бути рівним. Будь-яке підлогове покриття - паркет, ламінат, лінолеум - на похилому і особливо нерівній підлозі дуже швидко зношується. Переконатися в рівності статей нескладно, не забудьте тільки прихопити з собою на огляд будинку будівельний рівень.

Дерев'яні перекриття потрібно перевірити і на відсутність хисткості - помітних коливань при динамічних навантаженнях бути не повинно. Норматив допускає деформацію підлоги в межах 2 мм на метр довжини. Це означає, що якщо, пострибавши на підлозі, ви помітили лише незначні коливання, це нормально. Але якщо підлога прогинається під вами навіть при ходьбі, відмовляйтеся від покупки такого будинку або ж готуйтеся до його глобальної реконструкції.

Бажано оцінити і звукопроникність перекриття. Причинами гарною чутності ударного і повітряного шуму, виробленого поверхом вище, можуть бути недостатня товщина ізоляційного шару, нещільне прилягання накату, відсутність в місцях його спирання звукопроникне прокладок. Дефект усувається шляхом перестилає статі.

Якість фундаменту і підвалу будинку

Якість фундаменту - загадка, прихована під землею. А адже саме цей конструкційний елемент визначає міцність і надійність всієї будівлі. Непрямим свідченням того, що фундамент зроблений правильно, може служити відсутність тріщин на стінах. Більш точну оцінку його надійності зможуть зробити тільки фахівці, яким для цього знадобиться в декількох місцях уздовж стіни відкрити шурфи, т. Е. Вибрати грунт, щоб оголити фундамент.

Не полінуйтеся уважно оглянути підвал. Чудово, якщо огляд будинку припав на період активного танення снігу і підняття ґрунтових вод до максимальних позначок - в цей час наявність проблем буде видно чітко. Але навіть якщо так вийшло, що ви зайнялися підбором житла в інший сезон, уважно придивіться до стін і особливо кутах підвалу.

Якщо ви помітите сліди минулих підтоплень, це означає, що була порушена технологія зведення фундаменту - погано зроблена гідроізоляція, є проблеми з дренажною системою і вентиляційними каналами. Регулярне підтоплення призведе до появи в будинку невиветрівающегося запаху вогкості і цвілі, а згодом і до руйнування фундаменту.

Інженерні системи будинку

Від якості комунікаційних систем залежить, наскільки комфортна буде ваше життя в новому будинку. Саме тому перевірці їх стану слід приділити належну увагу.

Зрозуміло, все обладнання, що забезпечує функціонування електричної системи і систем водопостачання та опалення, має працювати, в чому вам слід переконатися на практиці. Крім цього, попросіть продавця показати вам договори з обслуговуючими компаніями - відмова в наданні цих документів повинен викликати сумнів у законності підключення.

Електропроводка і труби, як правило, приховані під обробкою. Їх складно побачити і в разі необхідності замінити. Тому сміливо вимагайте схеми розводки води, тепла, газу та електрики. Відсутність цих відомостей сильно ускладнить експлуатацію і можливі ремонтні роботи. Не зайвими будуть інструкції по використанню і гарантійні талони на обладнання, задіяне в забезпечення роботи інженерних систем.

водопостачання

Приступаючи до огляду системи водопостачання, потрібно для початку поцікавитися, з якого джерела надходить вода. Якщо будинок має автономну систему водопостачання, т. Е. Вода забирається з криниці або свердловини, настійно рекомендуємо взяти пробу води на аналіз, щоб визначити концентрацію важких металів і наявність патогенної мікрофлори. Якщо експертиза покаже, що вода в даному джерелі неналежної якості, вам доведеться розщедритися на установку дорогої системи очищення.

Перевірте працездатність всієї системи. Уважно огляньте труби на предмет патьоків - про наявність в них мікротріщин можна судити, наприклад, по слідах іржі на окремих ділянках. Переконайтеся, що ділянка трубопроводу, що веде від колодязя до будинку, т. Е. Що проходить по вулиці, має хорошу теплоізоляцію. В іншому випадку взимку труби можуть полопатися в результаті розширення замерзлої в них води.

каналізація

Оцените, в каком состоянии находится канализация. Для этого достаточно слить большой объем воды (например, из предварительно наполненной ванны). Если процесс сильно затянется, есть повод задуматься. Внимательно осмотрите канализационные трубы – скопление влаги на них может говорить о протечке.

Если дом не подключен к центральной системе канализации, вам предстоит осмотреть и выгребную яму или септик. Размер накопительного резервуара должен быть приближен к стандартному, а его стены сделаны из бетона или выложены из кирпича или камня. Если выгребная яма почти полностью заполнена, это должно вас насторожить. Возможной причиной может стать плохо работающая или и даже вовсе отсутствующая дренажная система.

Система опалення

Качество отопительной системы в полной мере можно оценить лишь в холодное время года. Если же в момент осмотра дома на улице стоит погожий летний денек, попросите хозяев включить котел и по прошествии получаса поверьте температуру батарей отопления. Убедитесь, что горячая вода поступает в радиаторы всех комнат дома. Проверьте, не подтекают ли трубы и батареи, снабжены ли последние кранами для спуска воздуха.

Обязательно взгляните и на сам котел. Находясь рядом с исправным оборудованием, вы не должны ощущать запаха газа и видеть лужи или следы ржавчины.

Электрическая система

Еще одним немаловажным объектом вашего внимания должна стать система электроснабжения. В некоторых домах до сих пор используется алюминиевая электропроводка, не соответствующая нынешним нормам и не отвечающая современным потребностям. Конечно, провода скрыты в стенах, но узнать материал, из которого они изготовлены, несложно – достаточно, например, снять крышку одной из розеток.

Если на момент осмотра дома в нем есть какие-то бытовые электроприборы, воспользуйтесь возможностью оценить качество электропроводки. Попросите хозяев одновременно включить все имеющиеся устройства. Если сеть выдержит нагрузку, то и вам впоследствии не придется выбирать между работающим утюгом и электроплитой.

вентиляція

Для создания и поддержания здорового микроклимата в доме (а значит, и для комфортного проживания в нем) очень важен приток свежего воздуха. Узнайте об устройстве системы вентиляции в доме, который вы решили приобрести. Конечно, естественная вентиляция, когда перемещение воздуха обусловлено лишь разностью температур воздуха на улице и в помещении, это просто и дешево. Но простое и дешевое, как правило, не является самым выгодным и эффективным. Большим плюсом для дома будет наличие в нем принудительной вентиляции.

Обязательно осмотрите вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты. Помните, что плохая вентиляция грозит жилищу разрушающе действующей сыростью, а вам постоянным ощущением неприятных запахов и духоты, а в особо запущенных случаях даже проблемами со здоровьем.

Вікна та двері

Главное требование к окнам – достаточные размеры для обеспечения хорошей освещенности. При этом они должны обладать еще и прекрасными тепло- и звукоизоляционными качествами. Последнее относится и к дверям. Откосы должны быть утеплены не только с внутренней, но и наружной стороны – не забудьте в этом убедиться.

Не пренебрегайте внимательным осмотром окон. О трещинах на стеклах, повреждениях профилей, неработающей фурнитуре мы не будем даже упоминать – такие вопиющие безобразия вы, наверняка, заметите без труда. Но существуют еще и скрытые дефекты – например, запотевание пространства между стеклами, что можно заметить лишь в холодное время года. Наличие влаги внутри стеклопакета свидетельствует о нарушении его герметичности. Единственный вариант решения этой проблемы – замена стеклопакета, что вам, как будущему владельцу дома, вряд ли нужно.

На данном этапе осмотра дома можно сделать заключение о правильности усадки дома и отсутствии перекосов конструкции. Выдать имеющиеся проблемы помогут перекошенные дверные и оконные коробки. И окна, и двери должны легко открываться и закрываться с применением небольшого усилия (что свидетельствует о плотном их прилегании к раме). Заклинивание же недопустимо – именно оно является первым признаком неправильной усадки и, как следствие этого, накренение дома.

Изучение документов

Если осмотрев все закутки дома, вы пришли к выводу, что вас удовлетворяет все или почти все, можете приступать к знакомству с документами на недвижимость. Этот этап не менее, а может быть даже и более, важен, чем обследование состояния кровли или инженерных систем. В конце концов, протекающую крышу или проржавевшие трубы можно будет отремонтировать (хоть это и потребует от вас дополнительных финансовых вложений). Но вот если вы не уделите должного внимания ознакомлению с документацией, просмотрите бумаги лишь мельком, то можете стать жертвой мошенников или просто недобросовестных продавцов. Тогда вы, в лучшем случае, в нагрузку к дому приобретете кучу проблем юридического характера, в худшем же – лишитесь денег, не получив взамен вообще ничего.

Перечень документов, который нужно проверить, довольно обширен и может варьироваться в зависимости от типа жилья и участка и от истории возникновения собственности на объект.

К основным из них относятся:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2023-2024 года, то выписка из ЕГРП);
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.).;
  • кадастровый паспорт строения и земельного участка;
  • технический паспорт дома с поэтажным планом;
  • технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли);
  • домовая книга с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
  • договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за пользование этими коммуникациями.

Убедитесь, что изучаемая вами документация соответствует тому участку, который вам показывают. Проверьте в Управлении земельных ресурсов правильность регистрации участка по конкретному адресу.

История предыдущих сделок

Выясните историю предыдущих сделок с данной недвижимости. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие будут таковыми. Все сделки купли-продажи должны были пройти госрегистрацию, и все соответствующие договора хранятся в архиве БТИ.

Отсутствие межевых споров

Удостоверьтесь в отсутствии межевых споров с соседями. Сверьте реальную площадь участка, определенную вами лично с помощью любых доступных измерительных инструментов, с площадью, указанной в документах. Если эти величины сильно разнятся, лучше отказаться от сомнительной сделки. Земельный участок может быть и вовсе не межеван. В этом случае обязуйте продавца отмежевать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать в юстиции.

Подлинность подписей при покупке по доверенности

Покупая недвижимость по доверенности, проверьте подлинность последней у нотариуса. Наведите справки о собственнике недвижимости, узнайте, жив ли он и действительно ли он выдавал доверенность.

Обременение в виде залога или ареста

Убедитесь в том, что на дом и участок не наложено обременение в виде залога или ареста. Проверить подобную информацию вам поможет нотариус, привлеченный для заключения сделки.

Не лишними будут справки на имя продавца из психоневрологического и наркологического диспансера. Это обезопасит вас от ситуации, когда впоследствии выяснится, что продавец был официально признан недееспособным, а значит, ваша с ним сделка может быть оспорена.

Это далеко не все, что вам нужно знать при покупке дома. В ряде случаев возникает потребность в дополнительных проверках. Все возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому при покупке недвижимости имеет смысл доверить эту работу хорошо зарекомендовавшему себя риэлтерскому агентству.

Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Категорія:

Поради та підказки